北晚专访优嘉优筑首席验房师

这几年，房价涨了四五倍，但房屋质量却没有跟着同比例提高。最近，焦点房地产网的一项调查显示：超越房价问题，房屋质量已经成为人们对房地产市场最不满意的因素。其中，对漏雨、设计缺陷、墙体开裂等建筑质量通病怨言最多。优嘉优筑第三方验房机构副总经理庞永军也说，现在，在验收中，质量问题80%为影响感官和使用的建筑质量“通病”
　　通病就像房屋质量的牛皮癣，困扰着业主的使用与心情，并且久治不愈。那么为什么质量通病频频发生？能否根治？背后有什么利益牵绊？它的病根又在哪里？日前，有业内人士向记者道出了其中的玄机。
　　建筑质量通病缘何多
　　王建（化名）是一家房地产公司主管施工的副总。对于目前的建筑质量“通病”频发现象，王建说：“本质上，任何一方都不希望有质量问题，但在种种利益、潜规则、技术水平面前，许多开发商、施工单位的态度都是在守住‘主体结构’不出问题这个底线的前提下，对其他问题睁一只眼闭一只眼，种种建筑质量通病就都出来了。”
　　王建说，最容易造成质量问题的就是赶工期。大家都知道，在房地产市场比较火的时候，开发商都希望“快销快建”，提高开发速度，多拿地多赚钱，于是就把建设周期压缩得能短就短。在施工中，承建商为了赶工，常常强行改变工程节点，减少施工工艺，“萝卜快了不洗泥”，这是建筑质量通病产生，而且还是集体性问题的主要原因。
　　“开发商或者施工方为了节约成本而在建筑材料上以次充好，是引发建筑质量问题的另一个重要原因。”王建透露说。
　　据他介绍，现在建筑材料的品牌成千上万，开发商怎么选呢，基本都是走招投标，而招投标的原则，就是在符合国家规范的基础上，价低者得。什么叫国家规范？有些人可能收房时都有感触，开发商提供的卫生间的马桶、厨房的灶台，都是符合国家规范的，但档次太低，装修时，多数业主都给换了。同样是符合规范的，10块钱一平方米的材料和30块钱一平方米的肯定不一样。除非以此为卖点的，开发商基本都是卡着国家标准的边儿选，越便宜越好，这已经是这个行业的潜规则了。
　　作为“圈里人”，王建常常为此而感到“良心不安”，但身侵其中，他也往往身不由己。不过，他也为开发商开脱说：“有些建筑质量问题也是开发商不能左右的。有些开发商，特别是品牌开发商，不愿意在‘建筑质量’这一项上失分，因为和品牌的价值相比，会因小失大。但为什么也会频频出现问题呢，这跟目前的施工程序和工人的素质有关系。”
　　王建解释说，施工中的一些活儿，除了主体结构，都是分包、转包出去的。屋顶防水外包给一家公司、窗户外包给一家公司、外立面装饰外包给一家公司……一方面，这些外包公司的水平参差不齐，另一方面各个工种有交叉作业，本身就容易出质量问题。
　　另外，在我国，房地产属劳动密集型工作，基层施工人员全部是农民工。因为培训跟不上，他们可能今天还在种地，明天就被老乡接到城里盖楼去了。漏水、地面不平整、浇注水泥板厚度不够等问题，就无法避免了。
　　利益捆绑让验收流于形式
　　王建说，这些造成建筑质量通病多的原因都是目前行业中的客观现实，但不是病根。病根是我们国家的房屋质量验收制度。
　　我国的房屋验收目前执行的是房屋竣工验收备案和监管部门抽查制。什么是验收备案制呢？简单地说，就是房屋在验收时，由政府行业质量监督部门监督，开发商、勘察、设计、施工和监理5家单位共同对房屋质量进行验收，即通常所说的5方验收，验收合格后，准备齐全建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件等材料，到政府部门备案，备案后即可向业主交房。
　　“这个验收制度是有问题的。比如说5方验收，字面上看，是有5个主体对房屋质量进行把关，可这5方中，勘察、设计、建筑、监理单位都是受雇于开发商的，由开发商支付他们费用。什么逻辑呢？就是说开发商自己开发的房子，自己组织人验收，而且找来的人是利益捆绑在一起的共同体。所以，即使2006年以后，北京的房屋验收执行了‘一户一验’制度，但质量通病还是没有被堵住。”王建说。
　　“当然，这个过程是受政府质量监督部门监督的，验完后，还要接受政府质量监督部门的抽查。但既然是抽查，就有没抽查到的，就不能保证房子通过竣工验收，质量合格。”
　　另外，王建还提到，对于政府部门的质量监督和抽查验收，实际上也是勉为其难。因为对于一个只有二三十人编制的监管部门来说，监督几百万、甚至上千万平方米的在施面积，验收时做到100%监管、查验是不可能完成的事儿。
　　“拒收”倒逼独立第三方验收
　　病根找到了，怎么能根治呢？王建认为，只有打破验收方利益捆绑，让独立的、与开发商没有任何利益关系的第三方介入，才能保证质量验收的客观、公正。王建举例，监理是负责监督质量问题的，但因为不独立，受雇于开发商，所以难以真正承担起“监督”的责任。
　　说到引入独立的第三方进行房屋验收，北京市京华律师事务所李洪云律师指出，目前，在我国强制性引入房屋验收第三方还很困难。因为《建筑法》以及《建设工程质量管理条例》都明确规定了各方的责权，开发商是责任的主体，强制性引入第三方找不到法律依据。目前能做的，只能是加强政府的监管力度，或通过市场化方式解决第三方的介入问题，比如由业主和开发商协商，自己找有资质的第三方验收。
　　王建也说，如果让开发商主动找独立的第三方监督自己，是有困难的。但目前房价下跌，激发了业主的“拒收风暴”，特别是一些业主把建筑质量通病问题当成退房的利器，应该说是倒逼开发商或政府主张独立第三方验房机构介入的好时机。如果独立的第三方介入验收，也会倒逼开发商在施工中精益求精、认真负责，赶工期、偷工减料这些问题也都会成为浮云。因为如果质量不好，入住将成为开发商难过的一道“鬼门关”。
　　最常见9种
　　质量通病
　　1、楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止，不均匀沉降导致楼体倾斜。
　　2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝。产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌成后干燥不充分等。
　　3、渗漏。由于防水不完善，防水材料质量不过关等原因，导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏。垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。
　　4、墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
　　5、隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙隔音、减震效果不好，达不到私密性的要求。产生原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。
　　6、门、窗密闭性差、变形。原因是选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。
　　7、上下水跑冒滴漏。形成的原因主要是上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。
　　8、水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。
　　9、公用设施设计不合理，质量不过关。如电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等。 D155 

(本文来源：北京晚报）