以2016年在北京市查验的60余个小区为样本,采集毛坯房、精装房面积各3万余平方米,并从业主视角出发,以百平方米问题数对各单位问题进行分析比对。

  明天,就是3·15国际消费者权益日,本期《广厦时代》以《一个验房公司的房屋质量分析报告》为蓝本,从验房师——“房屋医生”的视角出发,邀业内专家共同探讨房屋质量,用数据和案例把北京商品房的问题现状如实呈现给读者。找出问题是为了警示市场需要完善之处,提醒消费者亟待规避的风险。

  毛坯房功能问题占70%

  精装房功能问题每百平方米超过28

  据第三方验房公司优嘉优筑即将正式对外发布的《2016年北京市房屋交付质量报告》显示,目前北京市房屋质量现状不容乐观。以精装房为例,精装房观感类问题为每百平方米23.94条,占总问题条数的45.49%,使用功能类问题为每百平方米28.69条,占总问题条数的54.51%,其中造成这些问题的原因,工艺瑕疵占比最高,为74.69%,而在各专项工程质量问题中,又以板块铺贴、窗、门的问题最为严重,分别占比为14.21%10.04%8.61%

  另以房屋质量情况较为恶劣的某楼盘为例,该楼盘参与查验的户数为109户,查验总面积为15260平方米,总问题数为10611条,每百平方米问题数为69.53条。在数据面前,我们不得不对北京市房屋质量有所担忧并试图“抓方”给顽疾“对症下药”,请读者与《广厦时代》一起,为北京市房屋质量做一次“年检”。本报告以2012年在北京市查验的60余个小区为样本,采集毛坯房、精装房面积各3万余平方米,并从业主视角出发,以百平方米问题数对各单位问题进行分析比对。

  错位——开发商关注“能用” 业主关注“适用”

  目前北京市每百平方米房屋问题数多少?

  从观感质量和使用功能两方面来看,其问题比例又如何划分?

  据报告统计数据显示,从2016年全年验房情况来看,精装房的每百平方米问题数要明显多于毛坯房,毛坯房观感类问题为10.47/百平方米,功能类问题为28.35/百平方米,各占总问题条数的26.97%和73.03%,而精装房观感类的问题为23.94/百平方米,毛坯房为28.69/百平方米,各占总问题条数的45.49%和54.51%。

  从以上数据可以看出,精装房观感和功能方面的问题较为均衡。对此,优嘉优筑常务副总裁庞永军表示,“这两方面比较平衡是因为业主对此要求都较高,如有问题会直接影响业主后期居住的‘舒适性’‘使用性’, 因此,精装房的各工序把控需要进一步加强。毛坯房出现的问题则以影响到业主后期装修的问题为主。随着业主对生活质量要求的逐步提高,这就导致开发企业与业主之间‘关注点’的错位。开发企业多停留在房屋的‘能用’阶段,而业主却更关注房屋的‘适用’性。”

  “工艺瑕疵”是八成以上质量问题的“元凶”,其次是“成品保护”

  房屋出现质量问题,主要是由哪些方面造成的?

  对所采集的样本进行数据分析后发现,由于施工不规范而导致的工艺瑕疵问题比重“置顶”,毛坯、精装各占总问题数的80.44%和74.67%,其次是由于成品保护不足、现场管理不到位,工人施工造成的二次破坏问题,毛坯与精装各占总问题数的12.52%和18.56%。而设计及材料缺陷占比较低,其中设计缺陷,毛坯、精装各占总问题数的5.85%和4.15%;材料缺陷,毛坯、精装各占总问题的1.18%和2.61%。

  “工艺瑕疵主要是指在施工工艺上不过关,包括安装水平上也不是太到位。很多工人素质上存在差异,且近年来出现用工‘青黄不接’的问题,很多原来‘建筑大军’里比较成熟的队伍,部分工人已选择回家‘务农’,新补充进来的人员,很多工人对手里的活还不是很熟悉,而且没有老技工带,相关问题就会产生。因此加强现场的监管工作,加强技术交底和工人施工的规范化便显得尤为重要。”庞永军说道。

  另外,在庞永军看来,成品保护不足所造成的破坏问题,应加强现场巡管,合理规划供需和流程,做到各种物品搭配进场合理,衔接得当,优化成品保护方案。“现在很多工人职业素养达不到要求,规范性不强就会导致随意性很强,从而在一定程度上造成成品的破坏,因此,如何加强相关人员责任心,提高工人保护意识是管理方所要思考的问题。”庞永军说道,“另外,设计类问题前期需要做好统筹考虑和统筹安排施工等一系列工作,材料问题则可以在采购环节不断优选供应商,系统解决进场的验收。”

  毛坯房土建类问题占比最大

  分析报告数据,在业主关注的观感和功能质量问题中,毛坯房土建类问题最多,每百平方米问题数为20.75条。

  据了解,土建问题对施工的规范化要求较高,抹灰层空鼓、开裂,二次砌筑结构产生的裂缝、墙面的平整度,渗水问题等均是土建问题的通病。庞永军认为,问题出现较多是因为土建是毛坯房的主体工程,涉及结构、观感等方面的问题,项目分层较多,而其他如给排水、电气暖通、安全防护等方面,多为后期装修中所要加强的问题,前期涉及并不多。而在精装修方面,质量问题最多的为板块铺贴问题,多为墙地砖、木地板的空鼓、松动等情况。板块铺贴出现空鼓情况不仅会影响后期使用,而且整改起来也比较困难,尤其是高处的墙砖出现空鼓,长期使用有脱落伤人的风险。

  另外,据庞永军分析及建议,门窗问题主要体现在安装和保护上,造成使用不畅和观感上的瑕疵,应及时调试正常、做好修补工作;水电是各项工程中业主较为关注的一项,主要是指管道的渗漏水和电气的安装,由于漏水造成室内装饰被泡,在很多小区时有发生。在电气方面,出现接线错误的情况较多,这不仅会影响后期使用,还存在一定安全隐患,需加强注意,提高施工责任心;精装的洁具、器具安装也是主控项目,问题主要表现在卫生间和厨房内,设计上存在一定的使用障碍和不人性化,卫生洁具的密封不到位及安装造成破坏等;涂饰和裱糊工程造成的观感瑕疵较多,例如,墙面、顶面打磨不到位,色差、油漆流坠等,壁纸铺贴前墙面处理不到位,出现开胶、起鼓、不平等情况,影响房屋的整体观感,细节部位需做加强。

  对专项问题进行成因分析利于重点环节有效把控

  据以下柱状图显示,毛坯房和精装房在各单项工程的问题成因中,工艺瑕疵占比大。庞永军认为,相关方应加强现场巡查,做好问题记录并及时整改,避免后期将问题遗留到业主手里;板块铺贴、墙地砖的铺贴在施工时应随时检查空鼓情况随时整改;木地板的铺贴,前期应做好地面找平和清理工作,避免后期出现冒灰及松动的情况;门窗方面,企业可对各厂家进行现场考察,了解其工艺水平,安装时同样加强监管,并做好保护工作。水电在交房前可统一做测试,避免给后期使用和安全带来隐患。

  水管爆裂 地面墙面家具受损

  处理问题 物业开发商相互推诿

  业主维权 究竟该找谁?

  当我们终于拿到房屋钥匙前去收房,与期待已久的房屋“第一次约会”时,就一定会意味着 “满意欢喜”?在很多情况下,事实很可能是“恰恰相反”,想象中的“美差”没准反倒成了“愤怒”“沮丧”,甚至是“行为过激”的导火线……“当查验出的房屋问题太多时,有的业主甚至会直接跟开发商‘发火’”第三方验房公司优嘉优筑首席验房师赵朝杰回忆道。那么对于这些能够查验出的“明显问题”,业主可以选择及时整改,可在验房时,对于那些不好发现的、会在日后“捣鬼”的问题,我们在入住前又没能仔细查验,而生活又非得逼着你赶紧“找鬼”时,大家的“”又该向“”发?实际看来,有时一味“发火”并不是最好的解决办法,当业主遇到难以解决的问题时,可稍加理性看待、冷静思考,如果事情实在无法“协商处理”,到时再拿起法律的武器也不迟。鉴于此,仅举一例以借鉴。

  问题:入住3个月水管爆裂 楼下业主索要赔偿

  王女士和其爱人于去年年底入住简单装修的婚房,按小两口的话说,“终于有了自己的家”,喜悦之情无法言表。但是令王女士及其爱人没有想到的是,就在前几天,王女士家中水管突然爆裂,导致家中新装木地板浸泡变形受损,部分家具损坏,楼下住户受漏水影响,房顶墙面大面积受潮脱落,并向王女士索要赔偿。

  在遭遇此事后,王女士第一时间找到物业,要求查验水管质量问题,并要求其承担责任,物业方认为业主应该找开发商进行检测及赔偿。可当王女士找到开发商时,谁知开发商却说王女士应找物业维修,如果真是材质出现问题,那责任得找材料供应商或生产商来承担。另外由于楼下的业主家中墙面、房顶受损面积较大,且与王女士一家相处得没有那么“熟络”,不好和解,最终王女士只好给其经济补偿。

  刚入住的新房,就发生水管爆裂的事件,问题何在?“由于水管管道涉及的系统比较多,不是说业主在收房时,仅仅试验上下水畅通就没问题了。像王女士遇到的这种情况,是因为管道材质出现了问题。毛坯房还好说,但是精装修房涉及水管的问题,一般都属于‘隐蔽工程’,不是很好查验。”赵朝杰说道。

  解决:如果是管道本身质量问题 可找开发商索赔

  针对此事,责任到底应该由谁来承担?楼下业主索要赔偿的部分是否应该由王女士支出?若责任方推卸,业主应采取何种方式及途径来维权?

  对此,北京市盈科律师事务所李振军律师表示,如果是因该楼盘管道工程中水管管道本身质量问题造成水管爆裂的,房地产开发商作为该楼盘的开发建设单位,应当承担因此所造成的损害赔偿责任。房地产开发商承担责任后,可以向该水管管道的生产商或者销售商追偿。楼下业主因此遭受损失的,该业主可以依法向王女士主张损害赔偿责任,王女士承担责任后,可以依法向相应责任方追偿。如相关方不予承担责任,王女士可依据与房地产开发商之间的商品房买卖合同关系向有管辖权的法院提起诉讼,依法主张自身的合法权益。如果物业公司没有尽到物业维修、养护义务的,物业公司应当就自身的失职行为承担责任,王女士可以根据与物业公司的物业服务合同关系向物业公司主张权利。

  “但如果该问题是由于王女士装修不当造成的,比如擅自改动主水管管道设置、使用劣质水管(因该劣质水管本身存在质量问题)造成水管管道爆裂的,对于前种情况,王女士应当对自身的不当行为承担责任,对于后者,王女士可以向水管的生产商或者销售商主张损害赔偿责任。”李振军说道。

  建议:合同条款细化 保留证据

  就上述事件,李振军建议业主在签订商品房买卖合同时,尽量要将商品房质量、装饰、设备标准条款予以细化,并明确相应法律责任。在房屋交接、验房过程中,仔细检查房屋的主体结构工程、楼面工程、防水工程、各类管道工程是否有表面瑕疵,如果有相应问题的,要在房屋交接验收单中予以特别注明,以便保存相应证据。业主在房屋装修过程中要选择正规厂家有质量保证的装饰、装修材料,并留存各类装修发票与收据。在与物业公司签订物业服务合同时,应尽量详尽列明物业公司的服务事项及相应法律责任。

  另外,从房屋质量查验上,第三方验房公司优嘉优筑常务副总经理庞永军认为,管道材质的问题,通常需要进行一些试验与测试。一般来说,在“正常验房”的情况下,很难去做这类的试验,且单一材质的检测需要花费的时间也较长,因此,这类问题比较“隐藏”,不过针对特别细心的业主,这类问题还是可以避免的。“这其实涉及一个交房手续的问题,交房的时候,要注意查验‘两书一表’,即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,有的业主要么可能不知道,要么可能不上心,不能忽视这一块儿,应进而明确责任承担问题。”庞永军说道。“此外,在查验过程中,业主可以看它相关的打压记录,在正式装修前,整体上做一个管道排水和压力试验,这样才能有所保证。”赵朝杰说道。本版文/刘佳


地产中国专访优嘉优筑验房公司赵总
验房师宁可失业,只愿中国房屋不在有质量问题!!!

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