北京房屋交付2012年质量报告

2012年北京（楼盘）房屋交付质量报告

　　（来源：中国房地产报）随着近两年房地产市场由卖方主导逐渐向买方主导倾斜，消费者越来越关注房屋的质量和使用功能，在此情况下，卖方视角导向下的房屋质量已经不能满足消费者的使用要求，近期由于业主对房屋质量的不满而引起的维权和群诉案件屡见不鲜，政府部门随之也加大了对房产质量的把控力度。

　　作为第三方验房机构的优嘉优筑（北京）房地产咨询有限公司，在多年的验房实践中总结了各类消费者对房屋质量的视角，依据国家和地方各类规范标准，共100余项验点，对2012年北京市所查验的各类房屋进行交付质量分析。该报告主要从业主视角出发，对2012年北京部分房屋交付质量状况进行明细，相对客观地反映出2012年房屋交付质量在各个环节的优缺点。

　　一、北京房屋交付质量分析

　　1.精装房问题多于毛坯房

　　该报告共采集样本毛坯房、精装房各3万余平方米，以每100平方米的质量问题数进行分析，其中包含业主视角和工程问题成因两大类。

　　从2012年全年验房情况来看，精装房的每百平方米问题数明显要多于毛坯房，因为精装房是在毛坯房的基础上进行的再加工，对于观感的要求会更高，因此精装房的各工序把控需要进一步加强。毛坯房的观感类问题和功能类问题分别占总问题条数的26.97％和73.03％，可见毛坯房出现的问题多会影响到业主后期的装修使用；精装房的观感类问题和功能类问题分别占总问题条数的45.49％和54.51％，可见精装房的观感和功能问题较为均衡，业主对二者的要求都较高，因为二者皆直接影响业主后期居住的“舒适性”和“使用性”。（见右图一）

　　社会的进步，业主对生活质量要求的提高导致开发商与业主关注点的错位，开发商多停留在房屋的“能用”阶段，而业主却更关注房屋的“适用”性。

　　2.工艺瑕疵占质量问题七八成

　　对所采集样本的质量问题数据进行分析，由于施工不规范导致的工艺瑕疵问题毛坯、精装分别占总问题的80.44％和74.67％；由于成品保护不足，现场管理不到位，工人施工造成的二次破坏问题毛坯、精装分别占总问题的12.52％和18.56％；由于设计上存在缺陷，未统筹考虑所造成的使用不便、使用不人性化问题毛坯、精装分别占总问题的5.85％和4.15％；由于材料存在个别质量问题造成的使用不畅问题，毛坯、精装分别占总问题的1.18％和2.61％。（见右图二）

　　由上可以看出，毛坯房和精装房的大部分问题都是由于施工不规范、工序工艺存在缺陷所导致的工艺瑕疵问题，此类问题是房屋建筑质量的通病，也是最能体现房屋质量好坏的问题；保护不足造成的破坏问题可以通过加强现场巡管，优化成品保护方案和提高工人保护意识得以解决；设计类问题最能体现房屋“适用性”和“舒适性”，前期需要做好统筹考虑和统筹安排施工等一系列工作；材料问题可以在采购环节不断优选供应商得以系统解决，而材料进场的把控也尤为重要，例如可以把材料进场的验收工作纳入承包单位的监理验收工作范畴，避免施工中使用存在瑕疵的材料。

　　二、各专项工程质量问题

　　1.毛坯房热点：土建问题

　　精装房热点：板块铺贴

　　对所采集样本的质量问题数据分专项工程进行分析（每百平方米问题数），可直观的看出毛坯房和精装房中各单项工程观感类和功能类的问题情况，对单项工程出现问题较多的环节进行重点把控。（见右图三）

　　由上可以看出，在业主关注的观感和功能质量问题中，毛坯房均是土建质量问题最多，精装房均是板块铺贴质量问题最多；土建问题对施工的规范化要求较高，也是毛坯最具代表性问题，最能反映房屋整体情况，也是直接影响业主后期装修使用的问题；板块的铺贴对工艺的要求相对较高，问题多为墙地砖、木地板的空鼓、松动，板块铺贴出现空鼓情况不仅影响后期使用，而且整改较困难，尤其高处的墙砖出现空鼓，长时期使用有脱落伤人的风险；门窗问题主要体现在安装和保护不当，造成使用不畅和观感上的瑕疵；水电是各工程中业主较为关注的一项，主要是管道的渗漏水和电气的安装，由于漏水造成室内装饰被泡在很多小区均有发生，电气问题出现接线错误较多，需要加以注意，这不仅会影响后期使用，还存在一定安全隐患；精装房的洁具、器具安装也是主控项目，出现问题较多，主要表现在卫生间和厨房内，设计上存在一定的使用障碍和不人性化，卫生洁具密封不到位，安装造成破坏等；涂饰和裱糊工程造成的观感瑕疵较多，例如墙面、顶面打磨不到位，色差、油漆流坠等，壁纸铺贴前墙面处理不到位，出现开胶、起鼓、不平等情况，影响房屋的整体观感，细节部位需加强。

　　2.重点环节分析

　　对所采集样本的质量问题数据按成因进行划分分析（每百平方米问题数），可直观地看出毛坯房和精装房中各单项工程问题成因的分布情况，可对重点环节进行有效把控。（见右图四）

　　由上可以看出，毛坯房和精装房在各单项工程的问题成因中工艺瑕疵造成的质量问题最多；土建工程中的抹灰、二次结构砌筑、墙地面找平等对施工的标准和工人的技术要求较高，这点需要加强技术交底，提高工人施工的规范化水平，同时加强现场巡查，做好问题记录并及时整改，避免后期遗留到业主手里；板块铺贴对施工工艺和工人技术要求较高，墙地砖的铺贴在施工时应随时检查空鼓情况随时整改，木地板的铺贴前期做好地面找平和清理工作，避免后期出现松动、冒灰情况，且整改难度较大；门窗方面，企业可对各厂家进行现场考察，了解其工艺水平，安装时同样加强监管，并做好保护工作；水电在交房前可统一做测试，避免给后期使用和安全带来隐患。

　　房屋质量是开发企业体现自身社会责任的第一步，我国现行的房地产管理体系和竣工验收备案制度较为严格，致使现阶段房屋结构质量基本合格，但现实中与消费者纠纷较多的是工艺瑕疵问题，譬如渗水、空鼓、门窗型材密合度不高等，这些都与业主后期居住品质息息相关。

　　（本报告由优嘉优筑（北京）房地产咨询有限公司提供）